4 เคล็ดลับ สร้างความมั่งคั่งด้วยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
คุณเคยสงสัยไหมว่าทำไมนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จหลายคนถึงหลงใหลในเสน่ห์ของ “บ้านเช่า”? ไม่ใช่แค่การเก็บค่าเช่ารายเดือน แต่มันคือเคล็ดลับ 4 ประการที่ซ่อนอยู่ เบื้องหลังความมั่งคั่งที่เติบโตอย่างมั่นคง วิดีโอจาก BiggerPockets ได้เปิดเผยความลับนี้อย่างหมดเปลือก พร้อมยกตัวอย่างที่จับต้องได้ ให้คุณเห็นภาพและเข้าใจกลไกการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างแท้จริง
เคล็ดลับที่ 1 สายธารแห่งรายได้ไม่สิ้นสุด “กระแสเงินสด” หัวใจของการลงทุน
ลองนึกภาพว่าทุกสิ้นเดือน มีเงินจำนวนหนึ่งไหลเข้ากระเป๋าคุณอย่างสม่ำเสมอ โดยที่คุณไม่ต้องลงแรงทำงานเพิ่มเติม นั่นแหละคือเสน่ห์ของ “กระแสเงินสด” จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า มันคือผลต่างของรายได้ค่าเช่าที่คุณได้รับ หักลบกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนธนาคาร ค่าประกันภัย ภาษีที่ดิน ค่าซ่อมแซมจุกจิก หรือแม้แต่ค่าจ้างผู้จัดการทรัพย์สิน หากตัวเลขนี้เป็นบวก นั่นหมายความว่าทรัพย์สินของคุณกำลังทำงานสร้างเงินให้คุณอย่างต่อเนื่อง เปรียบเสมือนเครื่องผลิตเงินสดอัตโนมัติที่ทำงานตลอด 24 ชั่วโมง
นักธุรกิจท่านหนึ่งตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเพื่อปล่อยเช่า ด้วยทำเลที่ดี ใกล้แหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวก ทำให้เขาสามารถปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมได้อย่างรวดเร็ว ในราคา 15,000 บาทต่อเดือน หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว เขายังเหลือกำไรประมาณ 5,000 บาทต่อเดือน นี่คือกระแสเงินสดที่เข้ามาในกระเป๋าของเขาทุกเดือน โดยที่เขาไม่ต้องลงแรงอะไรเพิ่มเติม
เคล็ดลับที่ 2 มูลค่าที่งอกเงย “การเพิ่มพูนของทรัพย์สิน” โอกาสทำกำไรในระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินค้าที่ราคาจะลดลงตามกาลเวลา ในทางตรงกันข้าม โดยทั่วไปแล้ว มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยภายนอกต่างๆ เช่น การขยายตัวของเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า ถนน หรือห้างสรรพสินค้า รวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่ทำให้ราคาสินทรัพย์โดยรวมสูงขึ้น การถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในระยะยาว จึงเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาด เพราะนอกจากคุณจะได้กระแสเงินสดทุกเดือนแล้ว มูลค่าทรัพย์สินของคุณก็จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เปรียบเสมือนการปลูกต้นไม้ที่วันหนึ่งจะออกดอกออกผลให้คุณเก็บเกี่ยว
นักลงทุนท่านหนึ่งซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ชานเมืองไว้เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในราคา 1.5 ล้านบาท และปล่อยเช่ามาโดยตลอด ปัจจุบัน พื้นที่บริเวณนั้นมีการพัฒนาอย่างมาก มีห้างสรรพสินค้าและโรงเรียนนานาชาติมาเปิด ทำให้ราคาบ้านของป้าสมศรีเพิ่มขึ้นเป็น 3 ล้านบาท แม้ว่าเธอจะได้รับค่าเช่าทุกเดือนแล้ว มูลค่าทรัพย์สินของเธอก็ยังเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว
เคล็ดลับที่ 3 ปลดหนี้ สร้างความมั่งคั่ง “การผ่อนชำระเงินกู้” ทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างเงียบๆ
เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยการกู้เงินจากธนาคาร ทุกครั้งที่คุณผ่อนชำระเงินกู้ ส่วนหนึ่งของเงินที่จ่ายไปนั้นจะเป็นการ “ตัดเงินต้น” ซึ่งหมายความว่ายอดหนี้ของคุณจะลดลงเรื่อยๆ และสัดส่วน “ส่วนของผู้ถือหุ้น” (Equity) ในทรัพย์สินของคุณก็จะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แต่ต่อเนื่อง ลองคิดดูว่าในทุกๆ เดือน ผู้เช่าของคุณกำลังช่วยคุณผ่อนบ้านไปในตัว ยิ่งคุณถือครองทรัพย์สินนานเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นมากขึ้นเท่านั้น เปรียบเสมือนการสะสมเงินทีละเล็กทีละน้อย จนในที่สุดคุณก็เป็นเจ้าของบ้านทั้งหลังโดยสมบูรณ์
มีนักลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ 5 ห้อง โดยกู้เงินธนาคารมาส่วนหนึ่ง และปล่อยเช่าทั้ง 5 ห้อง เงินค่าเช่าที่เขาได้รับในแต่ละเดือน ไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระเงินกู้และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เท่านั้น แต่ยังช่วยให้ยอดหนี้ของเขาลดลงไปเรื่อยๆ ในทุกๆ ปี ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นในอพาร์ตเมนต์ของเขาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เคล็ดลับที่ 4 โล่ภาษีที่แข็งแกร่ง “สิทธิประโยชน์ทางภาษี” ตัวช่วยลดภาระ เพิ่มผลตอบแทน
หนึ่งในเสน่ห์ที่น่าสนใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคือสิทธิประโยชน์ทางภาษีมากมายที่รัฐบาลมอบให้ ไม่ว่าจะเป็นการหักค่าเสื่อมราคาของอาคาร การหักค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา การหักค่าดอกเบี้ยเงินกู้ หรือแม้แต่การลดหย่อนภาษีในบางกรณี สิทธิประโยชน์เหล่านี้จะช่วยลดภาระภาษีเงินได้ของคุณได้อย่างมาก ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าพอใจ เปรียบเสมือนการมีตัวช่วยทางการเงินที่คอยสนับสนุนการลงทุนของคุณ
นักลงท่านหนึ่งลงทุนซื้อบ้านเดี่ยวให้เช่า และเธอได้ปรึกษานักบัญชีเพื่อวางแผนภาษีอย่างรอบคอบ เธอพบว่าเธอสามารถนำค่าเสื่อมราคาของบ้าน ค่าซ่อมแซมเล็กน้อย และค่าดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้ ทำให้เธอเสียภาษีน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด และมีเงินเหลือจากการลงทุนมากขึ้น
จากทฤษฎีสู่การปฏิบัติจริง ข้อกังวลและทางออกสำหรับนักลงทุนมือใหม่
แน่นอนว่าการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจมีคำถามและความกังวลต่างๆ เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเงินทุนเริ่มต้นที่อาจดูสูง การวิเคราะห์ทรัพย์สินที่ซับซ้อน หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินที่อาจต้องใช้เวลา แต่ในความเป็นจริง มีหลากหลายกลยุทธ์และเครื่องมือที่จะช่วยให้คุณก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้ไปได้
เงินดาวน์ไม่ใช่ปัญหา หากคุณมีเงินทุนจำกัด ลองพิจารณากลยุทธ์ “House Hacking” คือการซื้อบ้านที่สามารถปล่อยเช่าบางส่วนได้ เช่น ปล่อยเช่าห้องในบ้านที่คุณอยู่เอง หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) คือการซื้อทรัพย์สินที่ราคาต่ำ ปรับปรุงให้ดีขึ้น ปล่อยเช่า จากนั้นรีไฟแนนซ์เพื่อนำเงินไปลงทุนต่อ นอกจากนี้ การร่วมทุนกับนักลงทุนรายอื่น หรือการเริ่มต้นจากการซื้อมาขายไป (Fix-and-Flip) ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
วิเคราะห์ให้แม่นยำ ปัจจุบันมีเครื่องมือและแหล่งข้อมูลมากมายที่จะช่วยให้คุณวิเคราะห์ข้อเสนอการลงทุนได้อย่างละเอียดและแม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นเครื่องคำนวณออนไลน์ หรือชุมชนนักลงทุนอย่าง BiggerPockets ที่มีการแบ่งปันความรู้และประสบการณ์อย่างต่อเนื่อง การเรียนรู้และทำความเข้าใจตัวเลขต่างๆ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนของคุณได้
บริหารจัดการอย่างมืออาชีพ หากคุณไม่มีเวลาหรือไม่สะดวกในการบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยตัวเอง การจ้างผู้จัดการทรัพย์สินมืออาชีพเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า พวกเขาจะช่วยดูแลทุกเรื่อง ตั้งแต่การหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่า การดูแลรักษาทรัพย์สิน ไปจนถึงการจัดการปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น
รับมือตลาดขาลง สิ่งสำคัญคือการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดที่ดี แม้ในภาวะที่ตลาดซบเซา หากทรัพย์สินของคุณยังคงสร้างรายได้ คุณก็จะสามารถถือครองไว้ได้ และอาจมีโอกาสซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติมในราคาที่น่าสนใจ
บทสรุปแห่งความมั่งคั่ง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด หากคุณเข้าใจถึงเคล็ดลับทั้ง 4 ประการนี้ และเรียนรู้วิธีการนำไปประยุกต์ใช้กับการลงทุนของคุณอย่างเหมาะสม การสร้างความมั่งคั่งที่มั่นคงและยั่งยืนจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อม เริ่มต้นศึกษา วางแผน และลงมือทำ แล้วคุณจะพบว่าเส้นทางสู่ความมั่งคั่งนั้นเปิดกว้างกว่าที่คุณเคยคิดไว้
